文丨地产三哥
船只在大海里面航行，一定要有锚。
没有锚，那就像风浪里面的一叶孤舟，想停也停不下来。
富力这艘大船，已经在大海里面航行了26年，穿越了大大小小的若干周期。自公司于年7月14日在香港联交所主板上市，也已经15年了。
作为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，富力是一位老贵族，老贵族这么多年锻造了几根巨大的锚。
通俗的话来说，就是核心竞争力。
一、富力之锚一：城市更新
广州“每一根烟囱倒下，背后都有富力一份功劳”。
这句流传业界的话，也说明了富力旧改的历史与实力。
旧改在“房住不炒”和“一城一策”中的重要作用无需赘言。
以广州为例，截至年上半年，标图建库的旧改项目就有宗，总面积达平方公里。与此相对应的是，广州每年通过招拍挂向市场释出的土地供应量为13平方公里，远远低于旧改项目潜在的用地面积。同时广东的新增建设用地指标还会逐年下降。
这意味着未来的城市发展只能向存量土地要空间。
这是市场导向。
再来看富力自身的优势，主要在四方面：
一是人才，富力多个城市更新集团目前已经搭建起完善的经营和管理架构，拥有几百名各领域的专业人才。
二是经验，经过二十多年的积累，富力在旧改和城市更新领域积累了丰富的实战经验，“三旧”改造的“广东经验”，有相当一部分是来源于“富力经验”。
三是技术，富力城市更新集团具有一级开发的资质，可以满足未来所有城市更新业务发展的需要。
四是资本，每一个旧村改造项目所需要的资金投入都非常巨大，在前期和后期的衔接上，怎么确保资本运作顺畅，这是非常考验一个企业的实力和融资能力的。
在市场导向下，在富力城市旧改的多项优势基础上，年富力集团确立城市更新为集团层面核心业务，并于同年4月成立富力城市更新集团。
天时地利人和之下，富力城市更新深耕大湾区的大本营之外，已经将触角延伸至全国。
截止年中期，富力集团已签约合作城市更新项目超80个，融资区面积超万平方米，92%位于一线及二线城市，54%位于大湾区。
目前，十八个月内目标可转化超万平方米，对应货值约亿。
旧改是富力的第一根锚，长期提供可售货源和高毛利业务。
二、富力之锚二：土地储备和控制权
截止年6月末，富力集团土地储备权益建筑面积万平米，权益可售面积万平米。
年富力协议销售面积万平米。
按照这个速度，即便一点土地不拍，还可以干4年，这还没有计算旧改项目的持续供应土地。
另外一个现象就是富力的地产开发项目权益比极高。
高土储，让富力拿地比较从容；
高权益，让富力降杠杆的空间很大。
三、富力之锚三：酒店与投资物业
酒店和投资物业是印钞机，提供稳定的现金流和经常性收入，从市场角度来说，保值增值。
香港四大家族就是这么操作的，地产开发挣钱沉淀到商业地产：购物中心、写字楼、酒店，这些资产能够穿越周期，保值增值。
富力集团是全球最大的豪华酒店资产持有人。
酒店的“地主”，把酒店交给万豪、洲际、希尔顿、凯悦......这些公司管理。
（富力广州丽思卡尔顿酒店）再来看富力集团的商业地产资产规模：富力地产运营中投资物业的建筑面积超万平方米，在建及拟建面积万平方米。
年上半年，酒店和投资物业合并运营收入约21.1亿元。这俩“印钞机”今年上半年受疫情影响印钞速度慢了一些。
恢复常态后，豪华酒店和商业地产对现金流的持续稳定的贡献只是这根锚的的重要作用之一：长期现金收益；
此外，这些优质的商业性地产另一个重要的锚定作用是其本身具备穿越周期的卓越金融属性，能够资产证券化，提升流动性。
这也是巴菲特的观点。
在年股东会上巴菲特回答提问时说：“虽然一些公司的业务没有增长，但与一些需要持续资本投资而产生增长的公司相比，这是更好的投资。”
酒店和投资物业显然属于更好的投资，尤其是豪华酒店和位于一二线城市的商业地产。因为什么呢？
巴菲特继续补充：“我们拥有的一些生意根本不增长。但是他们给我们贡献了很多资金，我们可以用这些资金去买别的生意。因此，我们虽然没有实体经济的增长，但我们可利用的资本却在增长。”
一次投资换得长期稳定的高效收益。
这就是豪华酒店和优势区位下的商业地产被资本长线看好和持有的的原因。
从会计角度，豪华酒店因为折旧导致账面收益弱于商业地产；从现金流和保值增值角度，豪华酒店优于绝大部分的商业地产。但这不影响这两者都是“一次投资、长期收益”的属性。
作为全球最大的豪华酒店业主，同时拥有足够体量的商业地产板块，自持资产的规模和竞争力是富力的镇宅之宝。
这根锚足够坚固。
截止7月份，富力酒店业务的全年累计经营净利润回正。
酒店和投资物业会持续的贡献现金流、经营利润以及重估利润，从而持续的增厚公司净资产，这是降低净负债率的长效手段。
四、内心笃定，自有山河
船行大海，总会有风浪。
有锚，才能可进可退。
有锚，才能可急可缓。
苏轼在《定风波》中说：
“三月七日，沙湖道中遇雨。雨具先去，同行皆狼狈，余独不觉。已而遂晴，故作此词。”
“莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行。
竹杖芒鞋轻胜马，谁怕？
一蓑烟雨任平生。
料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎。
回首向来萧瑟处，归去，也无风雨也无晴。”
城市更新、土地储备和高控制权、酒店和商业就是富力面对风浪和周期的镇宅之宝、定海神针。
无论是风雨兼程，还是鲜花满路，我们都在追求让我们能从容前行的东西。
内心笃定，自有山河。
向心而行，未来可期。
附表：年末TOP30房企少数股东权益占比
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