年1月11日，深圳龙华区龙胜地铁站两旁楼盘耸立。南都记者赵炎雄摄
南都踩盘第5期
作为南都踩盘特攻队的最后一役，南都记者兵分两路分别来到年刚刚升格为行政区的龙华区和坪山区。一年过去，两区已经发生了翻天覆地的变化。其中，龙华区新盘价格与关内楼盘相差无几，坪山也在“东进战略”的利好之下迎来翻天覆地的改变。昔日的龙华、坪山你不爱理，今日的两区是否已高攀不起？年开年置业季，南都踩盘特攻队带你实探知分晓。
龙华：四大品牌学校补齐教育短板
作为近年来崛起的新贵中心，龙华开发商云集，诞生了一批地王，刷新了深圳楼市发展的速度。年1月7日，龙华行政区正式挂牌成立。过去的一年，龙华的发展潜力开始得到释放。楼市均价从约元/㎡涨至均价元/㎡，环比增长了27%，位列深圳所有区域第一。在成交量上，龙华以套新房成交位列深圳十大热点成交片区第四位。在土地出让方面，华侨城以59.8亿元在龙华拿地后，北方首创置业又用18.45亿元拿到龙华区第一份商业地使用权，深圳市人才安居集团用10.1亿元竞得位于龙华的深圳首宗“只租不售”地块。
在市政配套方面，年龙华有轨电车开通试运营，轨道4号线北延段及6号线也正式开工，再加上6条断头路全面打通将龙华片区“经脉”打通，跨越式发展随之而来。龙华的龙胜-上塘-红山沿线轴带跃升成为龙华中央生活区，有升级版“欢乐海岸”之称的红山火热开建，积极筹备中的深圳美术馆新馆和深圳图书馆或将成为深圳市的新地标。
此前，龙华的教育资源是短板。年龙华通过打造“四大品牌学校系列”，完成5所公办学校新改扩建，新增公办中小学学位个；改扩建幼儿园32所，新增幼儿学位个，教育这一短板正在被慢慢补齐。数据显示，今年2月深圳新房全市成交面积环比下降72.38%，各区住宅成交面积均大幅下降，仅有龙岗、龙华两区成交面积下滑幅度低于全市。2月份，龙华片区新房网签均价为元/㎡，小幅下滑1.3%。
坪山：东进桥头堡，GDP增速最快
坪山区于年1月正式挂牌成立，从之前的新区升格为行政区。年坪山区GDP达到亿元，增速高达12%，为全市中增速最快的一个区。
交通方面，厦深高铁穿过坪山区，设有坪山高铁站，而且实现高铁捷运化半小时左右可达深圳北站、福田中心区；深汕高速、深汕公路、横坪公路等交通干道穿境而过。外环高速、坪盐通道、南坪三期、东部过境正在建设，建成后将使坪山与市中心区、香港、莞惠形成便利快捷的“半小时交通圈”。另有3条轨道交通：14号线起于岗厦北站，终于坪山沙田站，串联福田中心区、布吉片区、龙岗中心区、坪山中心区及坑梓地区，是东部发展轴轨道快线。16号线起于龙岗大运站，终于坪山田心站，串联龙岗大运中心、坪山高铁站、坪山中心及田心地区。此外，还有始于坪山高铁站，沿站前路、龙坪路等敷设止于比亚迪路的“云轨”。
医疗方面，目医院整体移交给深圳市坪山区政府，填补医院为零的空白；医院及坪山医院深圳市萨米医疗中心(医院)。教育方面，目前，北京中医药大学已经落户坪山，深圳分校将于医院建成临床医学院开始招收研究生；此外，还有去年已经开始招生的高水平应用技术大学的深圳技术大学。
作为“东进战略”的桥头堡，坪山区产业空间足、生态环境优等后发优势全面显现，呈现出强劲的发展势头。随着坪山区轨道及高铁以及多条连接市内及周边城市的快速路网逐渐完善，区内居住区和商业相对比较集中，总体来看，宜居性很强，住宅基本在4万元/㎡左右，在全市范围内具有较高的性价比，在上述利好因素的陆续完善之后，仍有值得期待的空间。
重点楼盘
佳兆业城市广场5期 佳兆业城市广场5期位于龙岗坂田科技城·坂雪岗大道与雪岗北路交会处，临近地铁3号线大运站，16号线龙城西站(规划中)，享受深圳师范大学师范学院附属坂田学校(九年一贯制)学位。当前主推户型分为三类，48-90㎡的办公产品，45-90㎡的平层公寓和-㎡的住宅。当前均价为住宅5.4万元/㎡、办公5.1万元/㎡、平层公寓4.8万元/㎡。
信义嘉御山 信义嘉御山位于深圳地铁环中线五和站C出口，临近地铁。户型分别有72㎡的三房、89㎡四房和㎡到㎡的五房。南都踩盘特攻队实地感受，户型设计比较合理，居住舒适度高。周边配有科技城外国语学校小学及初中部、坂田小学、爱爱学校、龙岗区机关幼儿园坂田分园等教育资源，天虹商场、佳华领汇广场、坂田商业广场、山海商业广场等商业配套和黄金山公园等城市公共绿地等市政配套。在交通方面，信义嘉御山附近有五和地铁站、坂田北站(建设中)，以及里石排公交站、利金城公交站、五和路口北公交站、坂田市场公交站等。
泰富华·天峦湖 天峦湖位于坪山区比亚迪路转坪马线公路大山陂水库东侧，主力户型为㎡的南北通透四室两厅，均价元/㎡，6楼以上可览湖景。项目近马峦山郊野公园等“一山三水四公园”，坪山体育馆、图书馆、华谊兄弟文化城等文体场馆均数公里距离，近南坪快速路和横坪路，公共交通尚有提升空间。
信达泰禾金尊府 金尊府位于坪山区坪山大道与锦龙路交会处东南侧，主力户型为88㎡-㎡的三房和四房，均价待定。1公里内有中山小学、中山中学、坪山高级中学，项目规划引进美国凯尔特国际教育资源。项目距14号线沙湖站约1公里，预计年通车。距离约1公里有泰禾中央广场的约5万㎡Mall+1万㎡生活街区；约2万㎡五星酒店。
链家观点
链家坂田南大区总监袁江：
新政出台后二手房交易下滑，
商务公寓或迎新机遇
三价合一新政出台后，对龙华楼市成交的影响开始显现，二手房交易量出现了一定下滑，且成交主要以总价万元以下的一房或老旧小区的两房小户型为主。此外，刚需的学区房交易，和受三价合一影响较小的次新房交易，也是当前龙坂交易中的重要组成部分。袁江认为，未来调控政策门槛或仍将提高，能满足居住需求的不限购不限贷的商务公寓或成住宅类项目的有力补充。目前龙华公寓较少，随着未来住宅存量用地的减少，后期拿地将更多偏向商业用地，再加上龙华片区两居及两居以下的新房住宅很少，对小户型有需求的客群也将更多地转向小户型的商务公寓。“目前的南山、罗湖、福田的商务公寓可享受入学积分政策，龙华如有希望对标，则商务公寓或迎来新的发展机遇”。
在交通方面，通过龙华区的地铁6号线、10号线已经动工在建，预计在今年年底通车的坂银通道将可使坂田到福田的通勤时间缩短一半。对于福田南山上班族来说，房价具有优势的龙华将有更大的吸引力。
链家横坪大区总监易涌清：
坪山价值即将在未来凸显
坪山楼市的发展一直以来依靠的都是政策先行。易涌清表示，以前走遍坪山，除了厂房林立，就是旧改项目。年元旦，坪山新区正式升级为坪山区，紧接着东进的战略开始实施，共计27个大型旧改项目，让坪山这个印象中的“蛮荒之地”热度飙升。
易涌清介绍，年-年，坪山楼市尚处于平稳阶段，均价未超00元/㎡，但自年开始，全市房地产市场的火爆让越来越多的人把眼光转向价值洼地———坪山区。年，坪山区成交量激增，全年成交量达46万㎡(套)，区域均价也开始上涨，及至年，坪山楼市均价已经稳步增长到元/㎡。这样的涨幅背后，离不开基础设施、市政配套的完善。伴随地铁14号线、16号线的动工，坪山高铁站的投入使用，坪山大道的扩建，南坪3期、坪盐隧道等道路的开工，将打通坪山到各个区的“动脉”。华谊兄弟影视文化城、大学城的规划、建设，生物科技园的投产等，将吸引高精尖人才流入，对坪山区起到极大的拉动和提升作用。坪山未来的价值将更加凸显。
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