不知道各位发现没有，杭州的城市规划有一个特别反差的现象：
受制于地形条件和传统的城区范围，杭州核心区的板块无比零碎，而外围的板块则十分宏大。
先看一下核心区的板块切分：
文晖、城东新城（还切成了天成与彭埠两个单元）、钱江新城（还切成了上城与江干两个区块，而上城区还切成了近江还南星桥）、钱江新城二期（还分成了江河汇与江湾新城）、艮北新城、申花（其实还分成了庆隆和申花单元）、望江新城、世纪城（还切成了奥体、亚运村、钱塘湾未来总部基地、世纪城东单元等细小的板块或单元）……
很多新城本来就只有几平方公里或十几平方公里，还被进一步细分，罗列出来就能明显地感受到特别地琐碎。
而外围板块的规划，基本上都是宏大手笔：
东湖新城、云城、未来科技城、南部卧城、空港新城、大江东、富春湾新城等等，动辄就是50平方公里甚至更大。
如果同比例在卫星图上显示，前者是密密麻麻的建筑，后者完全相反，很多板块空地比建成区要大得多。
这个现象特别值得思考。
核心区的土地珍贵，价值高，这是公认的，但是，如果核心区一直都是这样细碎地切分，就会出现两种情况：
1、任何一个板块，很快就开发结束了。比如望江新城，从规划出台到现在，也就一瞬间。如果不是后面的土地尚未出让，这个板块早就完成了，就等楼交付了。
2、因为土地珍贵价值高，为了实现商业利益最大化，反而会缓慢开发，就会导致板块短期无进展。典型的就是文晖，板块小，最好的商业给了嘉里，但是不缺钱的嘉里不愿意低价卖房子，于是就熬鹰一样耗着。毕竟，西湖边的嘉里中心十年才开业，文晖要几年，未知。大关的英蓝项目也是如此。
第一种情况考验的是运营主体：如果一个本来就很小的板块搞得太快，很快就没事做了；或者，因为板块小，想努力搞得好一点，条件就会非常高，容易高不成低不就。另外，板块之间的利益冲突也会很多。。
第二种情况考验的是开发商：如果一个价值可以更高的项目低价卖了，可能再也拿不到好地了，毕竟杭州主城区的好地是真的不多了，昨天的土拍，基本上都是压箱底的好地，但是：热闹是少数人的，其他人什么都没有。
这两种情况融合在一起，就很容易让一个核心区的小板块出道即巅峰。
非核心区的很多区域，幅员辽阔，考验的并不是运营主体的卖地能力，而是系统规划、招商引资、运营和规划的兑现能力。
因为，一个体例宏大的板块，如果规划兑现能力差，蓝图就很容易落空。比如被很多人诟病的南站新城，在南站之外缺乏“新城”的建设和配套的推进，南站新城和萧山城区串联的几条道路也没有修建好，导致进驻这个板块的开发商压力一直很大，购房者也容易失望。
还有比南站新城大很多的空港新城，目前提及的声音也很少了。
与之形成鲜明对比的则是江海之城、东湖新城和云城。这三个新城目前在规划和运营思路上就很清晰：
江海之城以东沙湖为核心，行政中心入驻奠定板块的基础，地铁、天街、宝龙广场等配套先行，再围绕东沙湖逐步向外拓展开发，区域中心的格局已基本成熟。
东湖新城也是这样的思路，从在建的临平北站到临平大道之间，以荷禹路为中轴线，把新城的中心先规划、建设好，有了区域小型CBD的雏形，然后西边布局老板电器等产业，东边东湖路沿线则是居住和浙理工时尚学院形成的文教区。
至于云城，思路就更清晰了：云村、云乡、云城的三级定位，基本已确定了板块的大层级。在此基础上，先全力以赴开发云城核心，将西站、云门、杭腾未来社区、天元公学、超重力实验室、浙大校友总部产业园、地铁、高架、金手指地标等同步推进建设，仿佛织网一般提纲挈领，悉心布局，就等3-5年之后集中交付，云核瞬间就会成为真正的新城。
谋篇布局，需要的是谋全局、谋长远。要从全部的眼光看局部，从长远的眼光看当下，如此，才能真正将荒野变成都市，将无人问津的土地变成万家灯火的祥和。
那么，以非核心区新城的宏观、全局视野来看核心区的新城，如何规划和思考，才能实现长远价值、深度价值的最大化？
我想举三个例子：
第一个，是世纪城和市北。萧山主城区之外，最珍贵的土地在市北，而世纪城核心区的奥体一带已经饱和，滨江也没有土地，亟需向腹地延伸。那么，就会形成两条路径：
1、沿着钱塘江延伸，可惜碰到了黑三角的军产用地。
2、向腹地延伸，而市北、宁围都不属于世纪城。
无论往哪个方向走，都会碰到问题，怎么办？只能破壁！
但是，军产用地短期破壁很难，就只能向腹地延伸。最好的方式，我的理解是：
将世纪城、亚运村、钱塘湾未来总部基地、宁围和市北全线打通，变成一个全新的大板块大新城，一体化规划和开发，加上市心北路沿线的SKP、各大写字楼带来的产业优势，未来，这里将真正变成江南的高端改善大板块。
第二个，则是钱江新城二期。目前的钱江新城二期价值已从土拍的热度中体现了。但是钱江新城二期有个问题，地块太小，而且东西狭长，没有幅度。
以目前一年7块地的推地速度，钱江新城二期很快也就卖完了。后期怎么办？钱江新城二期作为城市CBD的价值如何最大化？
个人理解，可以直接把艮北新城、九堡沿江到德胜快速路之间甚至城东新城，全部划给钱江新城二期，类似上海黄浦江沿岸，从北外滩、黄浦滨江向徐汇滨江的延伸，或者从浦东向前滩的延伸。
如此以来，钱江新城二期就可以从15年的运营时间来考量目前的钱二、艮北、城东新城、九堡等板块的逻辑关系、发展思路和运营，而不是刚出台规划没多久，板块就面临收官的无奈。
第三个，运河新城。
石祥路以北需要融合，从丁桥、华丰到铁路北站、桃源、运河新城、祥符、勾庄、三墩、崇贤等，都较为分散，而且每个分散的板块都缺少一个中心制高点。
我的理解，如果运河新城来作为整个大区的制高点，是合适的。在中心制高点的基础上，将运河新城、祥符和勾庄合为一体，再以运河沿岸为核心向东西两边辐射，东可以到秋石高架沿线，西可以到三墩、良渚，北可以到崇贤。
石祥路以北的散装局面，需要整合为一体，才能真正提升。否则，各自为阵，而且都是小板块，都是短期开发就会结束，谁又肯为别人做嫁衣呢？谁又会真正目光长远地去思考一个小板块、甚至是一个能级不高的板块的深远布局呢？
从小杭州到大杭州，从小规划到大规划，杭州需要迈过这一步。
一家之言，全文完。
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