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作为苏州生活的购房者,我们都知道苏州大规划“一核四城”,“四大新城”。
从这几年的新房供应上看,高铁新城、太湖新城、科技城(太湖科学城)是主力。每年都有超过5块住宅用地出让。
吴中太新和吴江太新加在一起,供地超过10块。
房产砖家们的共识是,新城更有发展空间。文章我也讲过这个事情。
买房就要买“新城”?这个底层的逻辑,已经变了
本篇文章,接着深入讨论“新城”的发(tou)展(zi)逻辑。
我们都知道,在二线城市,一套房子,从新房变成“次新房”,大概是5~10年时间。超过10年,就变成了“老房”,业内俗称“老破大”“老破小”。
那么,大家是否有想过,一座新城,变成“次新城”,变成“老城”,需要多久?
从宏观的概念上来说,苏州楼市的天花板,是工业园区;微观上是金鸡湖片区。客观上说,金鸡湖片区,住宅用地确实已经很少了。
我们这里说的金鸡湖片区,指的是湖西、湖东一直延伸到中环线,大概40平方公里的范围。
跟姑苏古城区相比,工业园区算是新区。但是跟四大新城比,工业园区又是“老区”。
不过,如果我们翻开历史资料,可能会有颠覆的发现。
年,苏州发布了一份文件《苏州市人民政府关于实施苏州市建设国际新兴科技城市十大工程的通知》,第一次提到了“苏州科技城”的概念。
科技城从年就开始建设了。年完成载体建设。差不多可以理解为“建了一个启动区”。
科技城到现在为止,已经开发了18年了。比其他三个新城,都要早得多。
太湖新城,是年启动建设。高铁新城这个概念,年才提出来。
科技城比工业园区晚9年。高铁新城比科技城晚9年。
在产业发展方面,高铁新城与科技城,差不多是同一条水平线上。
而太湖新城的产业,就不太一样了。
我们看一下,吴中太湖新城的早期规划:
注意,红色线内的启动区,龙翔路以东全部是产业用地。没有一块住宅用地。
再看一下最新的规划图:
启动区里,原本的产业用地,一半以上,用来建住宅了。整个启动区,住宅用地占到70%。
为啥呢?
住宅用地,来钱快啊!
必须要承认,科技城早期的发展,是以产业为主,商业和住宅的配套,没有跟上。从这一点上来看,科技城与工业园区是很类似的。
工业园区年成立,也是优先发展产业。引进了无数的企业。金鸡湖片区的住宅,是年以后才开始大量供应的。从湖西到湖东,再到东沙湖和奥体,用了16年的时间,把住宅用地给建满了。
事实上,从年开始,金鸡湖片区就已经是“一年一块地”的节奏了。
在很多房产砖家的观念里,“没有空地”,就代表新城变旧城。
金鸡湖片区40平方公里,大规模供地15年,就把住宅用地卖光了。
科技城的面积大约25平方公里。高铁新城面积28平方公里。吴中太湖新城和吴江太湖新城,都是30平方公里。从开始大规模供地。连续10年,也差不多把子弹都打光了。
粗略的估算,到年,四大新城,住宅用地就卖光了。到时候,新城就变老城了。
如果你现在买入四大新城,6年之后,想要出手卖出的时候,新城就已经不新了,换句话说,新城就没有前途了,没有发展空间了。
最重要的是:
利好出尽,没有上涨预期了。
到时候会出现其他的新城。
别人为什么要接手你老城的房子?
不要总以为自己是最聪明的人。
买新城,与买新房,逻辑上是一模一样的。
新城也是有寿命的,新城也会“折旧”的。当一个城新发展到所有人都觉得它很好,那基本就跟股票一样,到高点了。
图片来源:格隆汇在国家级高新区排名中,苏州工业园区常年排名前五。从年到年,27年的时间,在很多人眼中,一个新城,就变成了旧城。
苏州的四大新城,寿命能不能达到27年?
很多房产砖家喜欢说:买房要买新城。
这个观点,符合人的直觉,人们容易并且愿意接受。可惜并不正确。
在苏州,买四大新城,无非就是一个原因:
买不起金鸡湖。
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