最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，继前几篇园区后，本篇开始讲新区，第一篇狮山
以下是正文：
狮山板块
狮山板块是新区最核心的板块，因为板块范围较大，大概可以分为4个住宅区，其中以新区双实验次新最贵。
在19—21年阶段，狮山板块新房井喷，尤其20年限价新房热，更是掀起抢房热潮，如今潮水褪去，随着各家新房陆续交付，接下来最重要的莫过于今年学区划分了，不知道几家欢喜几家忧。
随着去年大华售罄后，22年狮山没有新房入市，购房者将被挤压到二手房市场，下文一起来看看，狮山的二手房目前到底是什么市场。
为了方便阅读，接下来划分区域将以对口中学施教区来介绍小区。
01.新区实验中学金山路
按照各小区成交均价排序，前排毫无疑问是御园、荷澜庭、天街三个次新小区，这三个小区中，天街的改善大户型成交价明显掉队了。
除了3个次新小区外，接下来就是狮山老牌双实验小户学区房三剑客，汇豪、和乐、狮山峰汇，三个小区都是双本部小户学区房，学区专用。
汇豪国际跟和乐的成交量相对稳定一些，狮山峰汇成交量大幅回撤，高总价、50年产权的学区房，购房者多少有些担忧。
接下来几个就是狮山板块早年的改善小区，御花园是苏州第一个涉外小区、锦丽苑是苏州90年代第一个对外出售的商品房，早年业主不乏日企、台企等外资高管，金河国际狮山路最核心的位置，当年狮山大转盘边上，自带商业楼，不知道有多风光，吴宫丽都最早更是年园区湖左岸、中天湖畔花园等小区的竞品。
90年苏州最早的一片外资区，湖西一个、狮山一个，一东一西遥相呼应。
现在很多购房者喜欢说，狮山板块就靠学区，如果没有学区，这些老小区什么都不是，如果把当年的竞品湖西扒拉出来看看，没有星海学区的贵都花园，均价也远低于同期的新馨花园，所以这根本就是一个伪命题。
在我看来，学区是一个优质板块历史发展的必然品。
新区实验小学是年建校的、新区实验中学是年、园区星海中学是年、星湾学校是年建设。
对应一下各个学校所在板块的住宅发展史，狮山是95年开始，高峰期大概在06年，随后断供很多年，接着就是15年（龙湖、荷澜庭、天街）。湖西是96-04年，星湾是04-10年。
这些板块住宅聚集了高收入群体，从某种意义上讲，该部分购房者子女生源质量要较高，加上各区重视重点板块的教育质量，提高对外来高层次人口的吸引力，才慢慢养成各类优质学区。
教育资源+优质生源+时间=优质学区。
反过来讲，每一个优质学区对应的板块，又有哪个区域曾经发展差过。学区和板块一般是相辅相成，双向发展的一个过程。
继续聊回房子，狮山板块新区实验学区尴尬的地方在于，老小区吸引力在下降，大户型非常难卖，三个次新小区门槛又高，W+，所以很大一部分客群被挤压向了竹园路片区。
如上图所示，过去一年成交价板块老小区跌幅较明显，最新挂牌价也以下跌为主。
02.新区一中竹园路滨河路
竹园路板块是狮山过去5年崛起的新板块，随着招商学府、天房心著、佳兆业悦峰、仁恒棠悦湾等次新小区的入市，成功带起了板块热度，加上过去两年入市的新房。
可以简单的判断下，竹园路板块住宅的高峰期在3年后的年。
跟园区奥体南片区一样，3年后新房限售陆续到期，二手房入市后为购房者提供更多选择，并且次新小区价格带动，板块房价会顺利迈入下一个阶段。
前些年该板块只有中梁香缇、名馨花园、君地风华、天都花园少数几个小区，无法成片吸引改善客群的置换选择，随着这两年次新房源入市，尤其是热盘招商学府的入市，直接拉起了板块均价。
竹园路一片新房目前二手房房价锚就是招商学府，上限参考天房心著，天房心著房价这两年涨幅仅次于双实验次新和龙湖原著。
板块内星韵花园小户学区房越来越好卖，一中竹园路吸引力也越来越高，加上另一个老牌小户学区新创竹园，整体来讲竹园路板块可以视作弱化版的狮山路板块。
考虑次新改善的，该板块选择比狮山路友好一些，门槛也低一些，大概W左右能够买到3房2卫。
03.新区一中珠江路
除了狮山原著，基本属于被市场抛弃的板块。
今创启园、新升、嘉业等老小区在领跌，尤其启园50㎡的小户，曾经一中小户学区房主力，吸引力远超隔壁新创竹园，然而在中学学区被调整为珠江路校区后，成交直接腰斩。
原著领涨的是复式户型，普通平层户型不建议追，平层同价位宁可买天房。
原著的平层不会享受狮山村的溢价，不要错估学区对普通改善市场的影响。
其他的没什么好讲的，狮山最刚需的板块，门槛较低的区域，W可以挑不少房源了。
后排提醒，该板块老破小吸引力较低，只能等以后珠江路慢慢出成绩后，恢复市场信心。
04.狮山二手房成交占比
如上图所示，狮山板块成交演变
50%左右成交量是平以内的老新村，21年户均成交总价W，狮山成交的主力。
25%左右成交量是10年以上老小区，21年户均w左右。
20%左右成交量是次新，户均成交w左右。
历年成交数据看，次新成交占比再上升，拆迁小区在下跌，老小区变动不大。
刚需在远离该区域，狮山路、竹园路等次新置换改善在上扬，年竹园路二手房集中入市后，市场选择增多，会再次推高狮山板块的成交量。
总结：
跟园区对比一下吧，狮山二手房有点像东沙湖，热度很低。从挂牌成交比可以看出，狮山跟东沙湖非常相似，基本就在20-50%左右，远低于奥体。
从房价构成，狮山也跟东沙湖非常类似，W-0W，所以把狮山看为放大版的东沙湖是个不错的对比。
这是两年前付费文章总结部分，目前来看还可以继续沿用。
先讲这么多吧，考虑新区其他几个板块的可以
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