亲爱的朋友，你好：
我是祝咏鑫，专注不动产资产配置落地实操，「咏鑫说房」唯一作者。
最近各位朋友提的买房问题比较多，我把这些问题稍微整理下，换成问答的文字形式，给大家一定参考和建议。
提问：
咏鑫老师，你好！我的老小区一套房子终于卖出去了，只卖了万。现在我们在外面租房住，下一步准备买房。现在有两个问题想问一下——
1.到底是买新房还是买二手房？
如果买新房，起码得两年才能交房，装修，再放一段时间，差不多快三年了。也就是说我们还得支付三年的租金，差不多十万。而新房的优点是肯定比旧房设计的更好点，各方面更完善，住起来也更舒服，以后万一想出手也比老房子更容易一点。
想考虑均价2万左右的，如果超过太多，感觉压力太大。但是新房也有一个问题，现在好点地段都要强迫精装修，完全是坑人，到处都在维权。
如果买二手房，最多过个大半年就可以搬进去住了，关键是我们就不用再支付三年的租金了。但是老房子毕竟是别人住过的，而且设计也不一定有现在好。
我们主要考虑江岸，或者江汉和四新。老公一年20多万，我每月。这套老破旧的房子卖了，我们就算首套了。另外还有一套拆迁房，快交房了，预计出租一个月。麻烦给点建议，谢谢！
2.用我们夫妻的名义买，还是用儿子（读大四）的名义买？
用夫妻名义买，可以用上公积金，但是不能算刚需，有的就不能买了。用儿子的名义买，可以算刚需，但是用不上公积金。
咏鑫：
首先恭喜你把的老破旧给处理掉了。目前没有买点的25年以上的老破旧基本上属于垃圾资产，每年折价5%以上。
老破旧也就三类有价值：
1、学区房，2、马上拆迁，3、有赠送面积，比如大露台，大花园，复试等，如果没有特点的老破小，尽早出手为妙。
子弹万，目前租房住，刚需为主，买新房还是二手房？
第一、显然是优先买5年内新房，然后是次新房，按照顺序为好，尽量不碰15年以上的盘，
第二、另外关于租房的账，这个你算的很对，3年小十万租金。年二手房持续走低，看到满意的可以出手。
第三、关于新房维权，质量的问题，概率问题，挑选开发商口碑比较好的。
再回答你的首套名额如何用？具体在哪里买的问题。你能接受的单价在2万左右，那么江岸区，江汉区，四新哪个区，哪个盘适合你？
用你们的名字，部分楼盘刚需不能参加摇号，只能选择大面积的。你儿子成年，只写儿子名字，不能用公积金，除非你儿子加上有公积金的父母一方。
建议，用儿子名义购买，因为公积金最多也只能用70万，现在一套房怎么样也要贷款-万，必须需要组合贷款，公积金部分在一套房的贷款比例中占比不大，所以选择儿子做首套，如果考虑新房，这个是最佳选择。可以参加刚需摇号，选择好楼层，买中概率高。
如果考虑二手房，当前可以看江岸区：后湖区选择余地大，各类二手次新房都是你的选择，比如越秀星汇君泊，中海万锦江城，海赋江城，汉口城市广场等10多个盘可选，
如果不考虑生活半径和工作范围，单价2万左右的，选择余地也不少。所以你的问题答案应该是：买5年内品牌次新房优先，用儿子名字首套购买，区域以江岸区＞江汉区＞＞四新。武汉具有增值潜力的二手房楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：
咏鑫你好，老婆10月生了二胎，我们现在住东湖壹号的小3房，想换房改善，能接受武昌总价不超出w的4房，想考虑二手房，孩子太小，新房还要装修，请问有推荐的吗？
咏鑫：
武昌环境好点的，无非就是江边、沙湖和东湖边。目前沙湖和东湖边的次新房像复地东湖国际、万达御湖壹号、沙湖九玺等单价都在4万上下，w买不到4房，要么楼层不是特别优质。如果考虑四房，沙湖边的2手次新房，比如金沙泊岸。
提问：
咏鑫你好，请问二手房未来会存在小孩上不了学的问题吗？现在想入手二手房，但是听别人说会影响上学，有点纠结了。
咏鑫：
在武汉买二手房是可以入学的，几个前提，如果不是武汉户口，直接购买二手房不能落户，必须是先有武汉户口，然后取得二手房产证后办理户口迁移。另外，购二手房一定要求在规定的时间内把户口迁走，还要看学位有没有被使用。关于购买二手房户口规避具体风险参考知识星球。
提问、
咏鑫老师，您好，看了您的文章，觉得您非常专业，作为房产小白，现有几个问题本人是外地人，有武汉户口，年已在武汉入手一套房产。
问题1：我们先后看中了汉阳的远洋，武昌的天域、融创望江府和光谷的正荣紫阙台，后来觉得正荣紫阙台有平单价低的毛坯房，加之女儿已上高中，未来有可能到武汉上大学，衡量再三买了紫阙台，老公一直觉得另外几套临近滨江的房子未来升值空间会更大，所以不知道我们最终选择紫阙台到底对不对？
问题2：我们都属工薪阶层，两人年收入共20万，紫阙台府首付万多，还有万的商贷，贷30年，等额本息，月供多。如果一年后我们之前的投资回了多万，我是把剩下的商贷一次性还清还是选择部分还贷，还是干脆不还，还是再入手一套公寓或小户型？我们后期没有其他好的投资项目了。我们应该如何选择？
回答：
感谢您的认可。对于您看过的这四个盘，无论从地理位置还是从品牌，亦是未来升值潜力及居住属性等因素来看，都属热门几个盘。
当然，这是大面的排序，具体小面还得看具体楼盘之间的对比，虽说武昌排名首位，但不是说武昌的任何盘就一定比汉阳所有的盘都好，这也是不对的，例如汉阳的远洋，我就认为比融创和融侨都要略胜一筹。
那么你看的这四个盘，如何选择的问题，根据你自己的情况：外地人，未来可能买个姑娘上学用，还兼顾着投资升值，两者都能达到您满意的要求是再好不过了。具体来比一下这几个盘的优劣势吧。汉阳远洋双学区双地铁，汉阳最大IP，CEO盘，自住可以。
武昌融侨天域，地铁米，徐东商圈核心主干道，地段优越，配套完备，单价2.75毛坯左右，阿里巴巴武汉总部加持。融创望江府虽然属于武昌，但更多人把它贴着白沙洲来看，目前周边城市界面太差。
正荣紫阙台，地铁米，毛坯2.4万，目前来说在关山大道上还是优势相当明显的，目前二手房成交价都在2.5万左右，而且关山大道也是最早的光谷富人区，虽然现在热点都在光谷中心城，却丝毫不影响它的升值空间和潜力。
综合来看，考虑到未来女儿，你们选择是最合适你们的。
关于第二个问题，你们到期还有多万投资款回收该干什么？如果你们没有更好的投资渠道，我的建议是继续加仓武汉。从你说的情况判断你房票用完，如果想继续加仓，可以详见知识星球内部分享在《武汉如何继续加仓》。
提问：
咏鑫老师，你好，我今年刚退休，老公一年可以拿20万，儿子已经定居国外，拿了绿卡，并在当地已购置婚房，目前我们住徐东，我想买掉香港路步梯房平，给儿子在武汉置办一套房产，方便他们回来住，但是目前二手房行情不好，挂了几个月都没有成交，目前手头只有万，麻烦指点一下买哪里？
咏鑫：
1、如果这个平步梯房没有育才一小和二小学位，将继续折价，建议适当降价。另外如果想尽快出售这套房子，几个办法参考下，适当翻新，，集中一天看房，能亲自带看最好，把几个中介拉到一个群，多和他们沟通，成交额外给奖励，具体操作细节可以参考知识星球内部分享。
2、你这有两种情况，一种是先处理步梯房，如果处理掉了，那么手上资金比较充足，处理掉后万出头，月供也没压力，极限总价万。选择余地比较广，如果考虑后期你们就近方便，可以考虑徐东万科润园叠拼复试，或者是徐东附近的大平层，具体看你们有什么需求。
提问：
咏鑫你好，孩子3年后要上小学，主要考虑白沙洲和黄家湖片区，首付40w以内有哪些好的学区房呢，目前看了万科保利理想城市和绿地大都会。
咏鑫：
万科跟绿地属于白沙洲青菱片，目前区域配套还比较欠缺，投资长持是很不错的选择。但是如果孩子还有2年就要上学的话，我建议你优先考虑配套跟居住环境，虽然白沙洲属于主城区，但是整体教育资源也一般。
黄家湖片区的几个楼盘，武汉融创城，金茂华发、美的君兰半岛等都不错。如果考虑学区，自带9年一贯制中小学，居住环境也还可以。
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