来源：凤凰网房产杭州站
(作者：麦格，本文转载自“层楼”,凤凰网房产已获授权)
不知不觉中，9月杭州已领出超50张预售证。
但大家有没有发现，除了连绵不绝的新盘，一些沉寂多年的“鸽盘”，也悄然现身了。
一个是大江东的青西铭府，拿地时间距今已近6年，一次性梭哈全部套房源；另一个是水博园的钱江蓝湾，上次摇号还是在年7月，推出了最后4幢多层洋房。
因为“准现房和严格限价”两大标签，鸽盘往往是摇号市场的抢手货。
像知名鸽王西溪公馆，创造了史无前例的“6万人摇”。还有大江东的潮闻天下，最后一次开盘中签率低至15%。
但今天这两位主角，画风相当诡异。
已结束登记的青西铭府，居然直接流摇，仅51人报名；今天最后一天登记的钱江蓝湾，据说人气还行，但也仅此而已。
难道是开发商没做宣传，被大行情拖累了？
昨天，我们实探了两大鸽盘，得出的结论是：青西流摇不意外，蓝湾却是看了直接想冲。
01
青西铭府位于位于东沙湖北岸，北侧挨着琅琴湾，东侧是钱塘区政府，南侧是曾经的“当红炸子鸡”星央悦府，后者5次开盘中签率均在6%以内。
西侧一路之隔是钱江直河公园，直线距地铁7号线江东二路站不到米。
就大江东而言，虽然青西铭府的地段核心程度，不如地铁启成路站、天街旁的江与城和东湖城，但也算出色了。
由于是准现房（今年底交付），售楼处就设在小区北侧沿街底商。
不过现场有些简陋，没有沙盘，只有一个区位电子示意屏，几张桌椅，和若干介绍购房活动、户型装标的展架。
接待人员很干脆，直接带我们看起了实体楼。
小区规模不大，地上体量仅2.5万㎡，由2幢15层住宅和1幢14层经济型酒店，一字排开组成。因为小，也几乎无园区可言。
地块虽迷你，颜值却不低。
整个外立面，除了底座石材上墙，其余部分居然也是石材干挂。在刚需林立的大江东，还是相当出位的。
而且2幢住宅，均是“尊贵”的2梯2户。
1号楼由三个2T2单元连拼而成，2号楼为1个2T2单元。户型主要有约㎡三房、约㎡四房和约㎡四房，每套房都赠送1个储藏室。
其中2幢住宅的西边套（两幢楼并非完全平行），中高楼层均可直面公园景观。
02
看起来还不错的青西铭府，怎么就流摇了？
在我看来，这是市场行情和小区品质，相互作用下的正常结果，并不意外。
首先，随着限价上扬、二手市场低迷，大江东的倒挂已接近消失。目前，东湖城和江与城最低挂价2万3。而板块高层限价，最高已达元/㎡。
拿地早的青西铭府未设限价条款，入市时间却一推再推，难免有搏限价上涨的嫌疑。
至少从公开信息看，去年青西铭府对外释放的均价是元/㎡，而今年9月取证价格却是元/㎡（星央悦府元/㎡），进一步压缩了价差空间。
关键它的品质，还很难在二手市场上脱颖而出。
楼盘外立面的确出彩，但除此之外，无论户型还是装标都只能说是一般。不是功能布局怪异（约㎡客厅朝北），就是得房率普通（没什么赠送）。
至于装标，活脱脱就是“出租房风格”。
餐客厅铺满了大片的白色瓷砖，卫生间是淡黄色地砖。只有在两个功能区的衔接处，铺设了一些大理石。整体看下来，除了格力中央空调还算大牌，几乎找不出其他亮点。
“楼盘一开始是作为人才房用途的。”关于户型装标，销售人员解释道。据悉，小区原名金领公寓，开发商是大江东新城置业。
过去两年，大江东之所以风生水起，投资客扎堆是重要原因。
如今投资客消散，板块价差飘忽不定，又有湖境观岚湾这样的其他选择，青西铭府被市场冷落，也在情理之中。
03
“竟然还有房？”对于钱江蓝湾，多数人的表情估计是惊讶。
这也难怪。钱江蓝湾一期已在年10月交付，二期也在那时开始销售，到年7月累计推盘6次。从最开始流摇到最后一次中签率低至约13.15%，此后便再无声音。
在市场鼎盛期隐退，如今突然拿出最后94套房源，难道是限价涨了？
从之前零零散散的消息看，开发商是想涨价，但实际上并没有。限价和三四年前一样，毛坯均价还是2万2-2万3。
或许是出于限价不变的底气，钱江蓝湾的本次开盘，处处透露着一种“随意”的姿态。
比如9月21日取证，没有常规的三天公示期，9月22日直接开始登记；也几乎没宣传，只在项目官微上，发布了相关登记信息。
售楼处还是几年前那个地方，楼书、户型图都没了，只剩一个沙盘和几个一房一价表，大门一开自由进出。
昨天下午探访的时候，进去空无一人。待了10来分钟，先是等来一个同样上门看房的客户，再是进来了一位推着宝宝散步的业主大哥。
最后才等来一个物业工作人员，简单介绍了几句。
“没有专门的销售人员，价格跟以前一样，看好自己去登记就行了，摇中付完钱就可以交房。”工作人员说。
这时旁边的业主大哥也附和道，首选顶底楼，二手可以卖三四万。
04
即买即卖、诱人倒挂，预期人数也不会多，谁听了都想冲吧！
从各种指标看，钱江蓝湾的确非常值得一摇。这94套房源全是1T2的多层，石材立面，3幢7层和1幢6层。
户型84㎡三房—㎡四房，总价最低万，最高万。
顶楼赠送一个阁楼，一楼赠送阳光首层和花园，均有小几十方的额外面积。但在房源定价上整体差距不大，中间楼层基本2万2内，顶底楼2.33万-2万4居多。
不过在二手市场，顶底楼和中间楼层的价格，相差就比较明显了。
手边买房数据显示，以6-8月的行情看，中间层网签价基本在2万5-2万8之间。而顶底楼基本3万，最高超过了3万6。
几千元的价差，又能马上卖，似乎稳赚不赔啊。
但摇钱江蓝湾的投资客，最好还是不要盲目乐观。因为有两个因素，制约着小区二手房价。
首先，钱江蓝湾规模挺大，总共有近1户，同小区竞争房源不少。
贝壳二手房网显示，目前小区共有71套挂牌，其中不少一期房源都是满二唯一。这意味着想要快速出货，必须让利更多。
其次，二手行情仍未见好转迹象。以钱江蓝湾为例，9月至今无网签。
谁也无法预计，接下来两三个月，行情会如何演变？若好转，自然获利更丰厚；但若继续低迷，所谓差价也会被无限压缩。
总体来说，自住可以无脑摇，毕竟是低密的多层住区，居住舒适度很高，总价也合宜。
而对投资客来说，或许还是刀口舔血的买卖。
05
今年以来，杭州不少“捂盘”多年的项目纷纷领证开盘。
比如上半年，有临平的茶语华邸、崇贤的璞悦江南府、九堡的钱塘云庄。近期，又有闲湖城的全新组团锦绣湾、青西铭府和钱江蓝湾等。
接下来，大江东义蓬街道的阳光名城三期，据说也要准备取证了。
阳光名城三期规划10幢小高层、4幢洋房、7幢排屋组成。预计首开两幢小高层，户型面积在89-㎡。
而躺在杭州“鸽盘”名单上的，还有滨江浦沿的栖棠誉湾、大关的英蓝岫町华庭、大江东的大江之星，以及悦汀蓝、卓能河畔轩等。
鸽盘之所以鸽，主要就是搏限价上涨。但世事难料，结局并不一定如人愿。
有的赌成功了，赚得盆满钵满；有的价格涨了，却遭遇市场寒流，去化艰难；还有的限价原地踏步，熬成了准现房甚至现房，最后只是为购房者做嫁衣。
所以说，无论开发商还是购房者，抓住时机才是最重要的。
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