苏州这个城市很奇怪，好歹是2万亿级的强二线城市吧，但在长三角的城市群中，他的房价涨跌周期，跟其他热点城市完全不一样，显得非常不协调。
按道理，上海、杭州、宁波、南京、合肥涨完，应该马上轮到苏州了吧，就连昆山大涨了，他也不涨，甚至比南通，无锡，嘉兴，节奏都要慢很多。
别人都已经涨完歇气了，苏州现在还沉浸在自身的回调周期中不可自拔。
但如今放眼整个长三角，我觉得最大的价值洼地就是苏州了。
不要怀疑我的判断，不信你明年回头再看我这篇文章准不准。
我们这次基本上把苏州市区的热点片区都跑了一遍，全文字，写的有点长，估计你看的也累，但我们都是用腿跑出来的，算是很认真的了。
工业园区
现在苏州房贷利率非常高，所以整个苏州楼市依然处于横盘下跌为主的状态，即使是园区，下跌的房源数量也比上涨的房源要多。
园区是苏州人梦寐以求的终极改善地，房价毫无疑问是最贵的。
园区的特点也很明显，房子越大，单价越贵，越小越便宜，有钱人很有钱，没钱的刚需也很多，中产阶级群体还是不够雄厚。
但是有些带学区、看湖景资源的次新房，这两年却能逆势上涨。
双湖板块全是别墅，大户型，也是园区房价的第一梯队，房价平均在8万/平以上，典型的富人区。我围着湖走了一圈，真是感觉，苏州不缺有钱人。
新点的都要10万/平以上了，国宾花园、苏州御园、湖滨四季、康帝庄园、仁恒海和院、世茂铜雀台，三百多平的至少都是三四千万一套，放盘的也很少。
有钱人不想卖，因为你在苏州找不到更好的地段了。
不仅靠湖边，风景好，旁边学校配套还好，是金鸡湖中学，哪怕苏州过去几年在调整，但这种豪宅算是稀缺资源，所以每年还能稳步小涨。
其实整个双湖片区在园区都算是很坚挺的，特别是今年以来价格明显涨了好几千。
园区第二梯队就是星湾小学学区房，玲珑片区，平均已经突破7万+。包括中茵皇冠、中海湖滨一号，玲珑湾、还有雅戈尔组团等，这是除别墅区以外最贵的房子了。
玲珑湾十区，看湖的大户型卖的最贵，平四房，最便宜的卖万，单价要10.45万/平，而年12月同户型成交才8万3，今年涨了20%。
苏州跟南京最大的差别就是，苏州有钱人多太多，中产队伍不如南京，你想象不到的是，整个市场萎靡不振时，苏州豪宅居然还在涨。
第三梯队依然是学区房，湖西CBD片区，星海小学、中学，平均在6万+。
价格便宜点并不是学校差一等级，学校也是一梯队的，而是房子比较老了，都是什么新馨、苏都花园，一听就是一二十年的老房子了，而且很多都是大户型，所以便宜点很正常，这种房子未来的升值空间恐怕会比较慢。
大户型基本没涨，比如苏都花园，年的平三房，其实不太实用，成交价是5万5，现在放盘价5.7万。
小户型涨了点，比如映象花苑，91平米2房，现在最低放盘价在7.4万多了，成交价也在7万3，去年底成交是6.7万，涨了10%左右。
第四梯队就是方洲、景城、独墅湖小学板块5万多；
这里靠近湖东CBD，学校属于第二梯队吧，虽然很多二手房也都不算很新了，十多年楼龄，周边环境和配套都很好，大部分都还没怎么涨。
奥体板块价格稍微坚挺些，还有一些次新房，中海8公馆83平的小三房，8月成交就到了5.6万多，比年初同户型大概涨了五千块一平米。中海上东区平的4房，现在5万多还能买到，我觉得肯定会涨。
第五梯队新城花园小学、园区第二实小、东沙湖、青剑湖、星洲、星汇小学所带的房子基本都是4万多，这些片区房价也基本没涨。
园区新盘真是少的可怜，我去调研时，整个园区也没几个盘在卖的，青剑湖悦云庭卖完了，还剩中海一个尾盘在卖，全是三四百平的大户型复式。
地段好的奥体新盘虽然不到四万，周边二手房五六万，买到是赚到，但你很难买到，林溪雅苑9月开盘摇号是6个人抢一套。
听中介说想要买到好的房子，就要茶水费，还要捆绑50万的车位，当然我不知道真假，无法求证。
园区核心地段新房供给量太少了，而且限价最狠，控制在4万以下，是新房和二手房倒挂最多的区，明显跟其他区不一样，这就给二手房价格上涨留下了空间，因为你买不到新房，又想在园区置业的话就只能去买二手房。
我去胜浦看了辉映时代花园，离湖东CBD大概有12公里吧，3万带精装，90平米刚需小三房和平的改善大四房都卖完了，还剩，平米的三房就卖的不好。
所以买房选户型也很重要，中间户不大不小就很尴尬，因为不实用，进入二手房市场也卖的不好，往往要比大和小的户型便宜五六千。
这是胜浦第一个项目，旁边还有十多块空地，所以后面供给量会多一些，这里已经有苏州两个国企拿地了，2万的地价，感觉靠国企来抬高地价推高房价的意图比较明显，3万买下来还是有空间的，不过这里的升值空间肯定不如奥体板块。地段还是地段。
不过现在苏州土拍溢价率已经锁定在15%以下，第二轮土拍也延迟到9月16日了，对土地价格上涨的预期在下降。
姑苏区丨平江新城
姑苏区的限价比园区放的松，因为是古城，房子主要以低密度的豪宅，别墅为主，所以卖的贵些，只有平江新城算是最便宜的，还有高层。
但姑苏区的升值肯定不如园区快，买姑苏的主要是有姑苏情结，生活圈子在这里的老苏州人为主。
我主要看了平江新城，这里以改善住宅为主，总价在万以上。
平江新城在售的楼盘有5个，璀璨平江如苑、绿都云起平江、印象平江花园、星河平江新著、融信海月平江。
价格都差不多，3.2万/平左右，其实跟二手房也有倒挂，虽然户型都很好，但卖的都一般，房子随便你挑。
平江新城虽然属于姑苏区，教育可以一体化，但这里为什么卖的就不如园区和高新区好呢？
你去这边的万达广场一转，其实就明白了，商业档次的高低跟园区明显差了几条街，居住的人群素质还是不一样。
路边的各种小摩托，车子也是横行穿梭，杂乱无章，特别是周边小区又密集，一看这些房子品质就不好，而且感觉很拥挤压抑。
但你再去园区湖东和湖西CBD看看，虽然也有小摩托停放吧，但那感觉就是不一样，宽敞舒适多了，立刻有到了一个国际大都市的味道。
更不要说产业了，毕竟姑苏区本身产业一般，主打旅游业，跟园区和高新区的高新技术产业没法比。
如果是买平江新城那些四万多的二手房，还真不如去园区买，就算是三万多，我也建议去园区买，园区的环境真的很好，我很喜欢他们的邻里中心，很方便。
高新区丨狮山
苏州的小伙伴和我说，苏州人改善只认两个地方，一个是工业园区奥体，另一个就是高新狮山。
在苏州，只有姑苏，高新，园区三个区的学校可以互考，且可以选择其他任何区，但是其他的区不能考进来，被称为「统考三区」。
相比姑苏，园区和高新更适宜居住。
目前狮山新盘供给量有限，且非常抢手，热度极高。
大华春和景明单价4万/平起，精装，和周边倒挂1万多，上一次6月份开盘，人抢套房，中签率仅31%！
我7月份去看的时候就连售楼处也关了，最近中介说是可以看，不过要验资万。
现在房贷这么紧张，我猜测到时候开发商肯定是希望买家全款买吧，好回流现金。
还有狮子山澜亭，限价4万/平，大平层为主，但传闻万起步的茶水费，这是狮山改善客户都在等的一个新盘。
之所以这么受欢迎，除了地段学校一流，倒挂才是最主要的原因，旁边的龙湖狮山原著成交价都是5万以上，有的挂牌价都上6万了，中间有1万多的差价。
还有一个新项目，揽月阁，因为规划了项目都是48层的超高层，被当地称为鸽子笼。
但也是有倒挂的，中介吹风说4万不到，周边学校配套也不差，刚需上车还是划算的。
狮山的二手房目前依旧在下行周期中，主要是拆迁房、小两房、楼龄久的房子为主，从年跌到现在，依旧没有尽头。
比如天都花园的两房基本没有涨，今年小阳春的时候有过短暂的回光返照，但是5月份过后又被打回原形，短期内想要成交的话只能降价卖。
新创竹园这些拆迁小区跌的更厉害了，年60平两房成交价已经上4万了，现在最低3.5万/平就能拿下。
另一头，位置好、品质佳的次新房却逆势上涨。
比如龙湖狮山天街平去年年初成交价4.9万/平，今年已经突破6万了，涨了20%左右。
还有狮山御园、佳兆业、天房心著、龙湖狮山原著、招商学府等优质次新房不跌反涨，从去年初到今年涨了5%-15%左右。
当然，这涨幅对比其他城市来说不算什么，但是在苏州的下行周期中，显得格外珍贵。
高品质次新房yyds，大家买房要尤其
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