奥体最早的时候跟东沙湖并称“远湖东”，当年偏的非常离谱，没有地铁、没有中环、没有商业，鸟来了，又飞走了，只有现代大道一路向东。
奥体最早定义就是刚需，整个板块以中海国社帝国和路劲帝国闻名周边，从最新房价走势看，中海帝国已经吊锤路劲帝国了。
后来随着奥体的建设，14年的时候，这里慢慢被营销成了体育公园板块，当年路劲澜山澜、星公元、唐宁府、七里香都等次新小区在售的时候，都叫自己体育公园板块。
再后来变成奥体板块的时候基本是二手市场了，主要借鉴了杭州、南京奥体的称呼，近几年是园区的土拍大户，几个次新小区更是热门倒挂盘，每次开盘都满城风雨，接下来一起看看奥体楼市的发展史。
奥体：~年
01.奥体第一个住宅小区
凤凰城是奥体最早的项目，顺驰年1月以楼面价元/㎡，豪掷27.33亿拿下的巨无霸地块，做个直接对比，02年9月南都拿下玲珑湾地块楼面价不过元/㎡，总价也略低，只有12.83亿。
从拿地价，可以稍微感受下凤凰城当年的轰动。
03年是顺驰从天津走向全国疯狂扩张的时间点，也是首次进驻苏州，直接拿下了湖畔天城和凤凰城地块，尤其凤凰城地块，当年没人要，只有顺驰一家报名，底价竞得。
当时所有人都觉得顺驰疯了，这么偏的地，这么高的总价，怎么看凤凰城地块都该流拍，因为总价高达27亿元，顺驰一度在土拍前，跟园管商量把土地款的缴纳期限设定为三年。
然而随着房价的不断上涨，在06年9月卖身路劲的时候，当年无人问津的凤凰城地块成了顺驰在长三角最优质的资产之一，真的时也、命也。
凤凰城首次开盘是年10月30日，高层均价元/㎡，洋房均价元/㎡，在当时的远湖东，这是一个让人震惊的价格，尽管蓄了半年的客户，但仍然没有足够客源支撑开盘，只能直接顺销。
04年住博会，凤凰城展点
年11月6日，园区住博会上孙宏斌亲临现场，为苏州“双城记”助威，然而媒体铺天盖地关心的并不是湖畔天城、凤凰城项目，而是一直追问资金链危机，最后孙宏斌不得不一再强调，顺驰不缺钱。
孙宏斌的到来，并没有让凤凰城如愿热销，主要原因还是价格太贵了，04年底的时候玲珑湾二区不过元/㎡左右，东湖大郡三期是元/㎡，再对比凤凰城洋房均价元/㎡，还都是㎡大户型，你敢相信曾经的凤凰城总价会吊锤玲珑湾么？？？
年3月26日，为了抑制房价过快上涨，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，“老国八条”出台，房地产首次面临全方位调控，堪称史上最严厉调控，楼市急转直下。
屋漏偏逢连夜雨，05年上半年，因为市盈率过低，顺驰香港上市融资失败，资金链危机再次暴露。
为了快速回转资金，顺驰做了任何房企遭遇危机都会做的事——打折。
年7月15日，凤凰城二期开盘，比一期便宜了元/㎡，开盘相比一年前，不仅没贵，还打了9.2折，一期的业主自然很不满，然而看在二期营销高大上的面子上，忍也忍了（不忍也没用）。
二期的时候，凤凰城营销语是见证国际新城市，然后国际教育配套、巴黎左岸塞纳河边的咖啡香（当年规划是有一条沿着河道的商业街），整的挺高大上，各种对标法国著名景点。
反正就是要营造出一个感觉，只有买了凤凰城的房子，你就能过上国际高大上的生活。
年9月，凤凰城隔壁的苏州中学园区校投入使用，再加上规划中的德威国际学校，凤凰城周边的顶级私立教育资源，在那个年代也算得上数一数二，如今再看凤凰城最大的短板却是义务教育学区，真是讽刺。
苏中园区校凤凰城
其实凤凰城二期开盘的时候，顺驰资金链已经很紧张了，不仅凤凰城打折，连湖畔天城也在打折，而且还承诺无理由退房（恒大在顺驰面前，就是弟弟），重点当年凤凰城的土地出让金是分期付款的，到了顺驰跟园管约定付款的时间，还剩一半10个多亿的出让金，顺驰愣是拿不出来。
年下半年，随着“老国八条”的调控，楼市降温到极点，11月底，上海“水岸蓝桥”掀起了退房风潮，更是以令人恐慌的势头向周边扩散，苏州自然也不例外。
年12月底，顺驰资金链承压越来越重，不仅湖畔天城和凤凰城项目都以9折对外出售，其中凤凰城更是延期交付，直接引发了业主退房风暴。
凤凰城交付延期风波
重点凤凰城当年很多是签了无理由退房的，后来业主维权闹退房，顺驰理都不理，加上当时楼市极其冷清，随着交付风波的持续发酵，凤凰城销售额直线下滑，本来顺驰指望凤凰城每个月贡献2亿销售额，结果交付延期风波一闹，每个月只能贡献万不到，天差地别。
年4月30日，在相关部门介入下，顺驰凤凰城一期交付，质量很糙，然后又是一场腥风血雨的交付维权。
很多业主51小长假都没过，光忙着维权去了。
在交付风波和交付维权影响下，不管凤凰城营销成什么国际新城市，都卖不动了，加上顺驰拿地的出让金也没交齐，本来打算引进另外一家地产公司做股权交易的，但是因为出让金缘故，被园管否了。
凤凰城的闹剧，直到顺驰被路劲收购易主才有所消停。
年9月，路劲宣布分段收购顺驰集团旗下项目，年11月，路劲主席单伟豹在答苏州媒体提问时，表示会给顺驰品牌一年时间，然而一个月后，顺驰凤凰城就更名为隽御凤凰城。
一代狂人孙宏斌的顺驰终究拉下了帷幕，但属于凤凰城的故事，还只是开始。
02.中海、天地源布局“远湖东”
同样是年11月，凤凰城还在忙着卖身改名，奥体另一个大盘中海国社组团也悄然来袭。
11月7日，园区土拍，中海拿下了中海国际社区巨无霸地块，可能是受凤凰城重组风波影响，中海只溢价0.08%，以元/㎡的楼面价就拿下了国社地块，比2年前顺驰拿下凤凰城地块还便宜了元/㎡。
这块地也是中海在苏州20年最赚钱的一块，奥体两大住宅组团全部就位，其他的配角也该陆续登场了。
06年水墨地块挂牌
年12月，天地源底价元/㎡拿下了水墨30度地块，继斜塘橄榄湾后首次布局“远湖东”，再给大家普及个冷门知识，斜塘橄榄湾地块是年4月拍的，楼面价元/㎡，曾经的斜塘靠金鸡湖那一角，对标的是玲珑湾、双湖板块，“远湖东”在当时买橄榄湾业主眼里，就是郊区刚需。
尽管国社和水墨都是06年底拿的地，但开盘时间是08年8月，一个是09年5月，属于它们的故事还没开始，让我们重新把视野回到凤凰城那边。
03.凤凰城遗憾收官
上文讲到了，年9月，路劲宣布分段收购顺驰集团旗下项目，4个月后，路劲完成收购顺驰地产49%权益，年7月，路劲持有顺驰地产的股权增加到88.5%。
因为并购的名义是以子公司隽御来进行的，年1月，苏州顺驰凤凰城也正式改名隽御凤凰城，再后来随着路劲股权占比越来越高，隽御凤凰城又改名成为路劲凤凰城。
所以现在很多二手房网站上光凤凰城就有三个名字，按时间顺序分别是顺驰凤凰城—隽御凤凰城—路劲凤凰城。
其中隽御只是过渡期间的名字，凤凰城真正重生还是从路劲接手以后。
早年凤凰城看东沙湖视角
年3月，路劲接手凤凰城后重新启航，营销起了星座，白羊座开始，12个星座按月卖，不同月份对应不同星座，最早的时候均价元/㎡，一直卖到09年初的天秤座元/㎡。
后来凤凰城二期BLOCK系列原定于06年底交付的，然后又延期交付，一下拖到了07年8月，再次引发凤凰城二期维权，等到09年初星座系列交付的时候，又因为质量问题维权。
08年住博会凤凰城展点
反正凤凰城这个楼盘挺坎坷的，每次交付都是维权，名声也越做越差，本来规模宏大，有机会打造成名盘的，结果三度易主，最后路劲连凤凰城名字都弃用了。
年5月24日，凤凰城地块新的系列路劲主场一期首次开盘，正式宣告顺驰凤凰城时代的结束。
04.国社初登舞台
年8月10日，国际社区7区首次开盘，当年的高炮广告语，元/㎡，苏州安个家。
当然只是个噱头，整体开盘价格靠高压线的-元/㎡，不靠高压线的-元/㎡。
首开推出了多套房源，最终去化套左右，在08年下半年冷清的楼市，算是比较火爆的了。
国社效果图
国社最早的地块是没有8号公馆的（12年拿的地），整体规划7个区，主打刚需产品，加上当年“远湖东”非常偏，国社首次开盘价格连吴中、相城很多楼盘都比不上，更不要提曾经的王者古城区了。
从中海自身产品定位，其实中海国社其实远不如同期的胥江府系列，现在回过头看，国社6/7区二手房均价4.8W左右，同期高端的胥江府只有3W，不得不感慨一番。
还有个非常有趣，国社当年推广案名参考了世界上的知名城区，这样才能突出自身“国际”二字，比如7区叫拉德芳斯，6区叫普罗旺斯，这两个区是参考了法国著名的居住区，后来开盘的一区爱丁堡是英国的，五区长岛湾、四区公园道、三区橙郡是美国的，二区叫双子座+名门。
后来加入的8号公馆，案名没有从国际上选，而是北京的，也算非常有寓意，再后来的神盘上东区其实也沿用了国社命名风格。
从销售推广看，6/7区当时算是国社一期，虽然08年8月入市的时候楼市冷清，但是09年过完春节赶上了7折利率和4万亿组合出台，楼市迅速反弹，09年10月的时候，7区推出了5号楼精装修住宅，房价直接飙到了元/㎡，等到09年底，国社部分房源售价直接破万。
建设中的海悦6/7区
国社6/7区收官差不多是在10年5月左右，继6/7区后，国社二期组成就是5区长岛湾跟1区爱丁堡。
长岛湾一批次对外卖的时候没有开盘，直接顺销的形式，因为价格较高，售价元/㎡，市场反馈并不是很好。要知道10年5月的时候，玲珑湾那边风尚、景城那边海尚价格都差不多1.2W，反观长岛湾，比这两小区还要贵一点。
因此早年的国社五区一直是奥体那边豪宅代表，哪怕现在价格也不便宜。
相比低调的5区长岛湾，1区爱丁堡开盘就非常宏大了。
年7月31日，1区爱丁堡首次开盘，均价元/㎡，精装，直接打破价格预期，现场到访超过多位购房者，首次开盘去化9城以上，吸金6.5亿。
可能是看1区爱丁堡开盘卖的太好，5区长岛湾在9月3日也尝试过一次开盘，当然价格还是元/㎡，比1区爱丁堡贵了元/㎡，然后开盘当天就卖了20套不到。
不怕不识货，就怕货比货，2个月前开盘元/㎡的爱丁堡历历在目，再让购房者选择长岛湾，多少有点难以接受。
不过没关系，5区长岛湾不好卖，并不影响1区爱丁堡的热销，9月11日，距离首开仅1个多月，爱丁堡再次加推套房源，均价/㎡，去化再次高达9成以上。
就这样一个热销，一个冷清，国社二期在1/5区的搭台下，卖了大半年，然后1区顺利清盘。
建设中的国社1区
当年整个国社组团，最好卖的就是1区爱丁堡，讲完早年的国社组团，接下来轮到新人天地源出场了。
05.天地源水墨三十度
水墨三十度光听名字就知道，营销主打的中式江南风，加上天地源本身是西安的国企，千年古都出来的开发商更适合讲中式住宅的故事。
水墨首次开盘是09年5月23日，开盘均价元/㎡，当时隔壁的中海6/7区价格差不多在左右，水墨一个低开姿态，首开一炮打响，去化95%。
水墨这个盘推盘速度很慢，一共分为三期。一期从09年5月开始卖，一直卖到10年初，均价也涨到了元/㎡，11年初交付的（最东边那批）。
二期是10年4月底开盘的，毛坯均价0元/㎡，精装均价元/㎡，然后卖到了11年初，这段期间正好赶上第二轮全国调控，到最后价格还稍微降了些。
三期是11年4月底开盘的，均价跟二期差不多，元/㎡的样子，整个项目一直卖到13年初才慢慢卖完，最后收官价涨到10元/㎡。
早年水墨三十度
水墨这个小区的位置非常好，应该是奥体最好的，靠近地铁口和永旺，到星汇学校也近，而且早年小区景观设计也不错，偏中式设计，尤其绿化率非常高，从产品来讲，小区定位是要高于早年的国社七区。
然而这个小区物业非常不给力，跟斜塘的橄榄湾一样，物业太差劝退不少二手房接盘侠，尽管后来水墨物业换成了万科，但也于事无补，房价至今仍是奥体片区垫底。
06.路劲i主场姗姗来迟
年5月24日，就在水墨开盘后一天，路劲i主场也正式对外开盘，考虑到凤凰城远名在外，路劲在凤凰城结案后，立刻换了案名推广，也就是路劲i（爱）主场。
首次开盘价格跟水墨一样，元起，均价元/㎡，首开套，去化9成，卖了套。
路劲i主场首次开盘照
主场一期以小户为主，加上当时路劲承诺的低首付政策，最低可以做到2.5W，房子还是比较好卖的。
11月29日，一期加推，均价涨到了元/㎡，开盘多套，当天去化套，09年楼市非常景气，开发商基本都是捂盘惜售，加推一次涨一次。
主场一期收官差不多在年10月的样子，收官价8元/㎡。
建设中的主场一期
之前讲过，顺驰凤凰城地块一共有3块，一块做了凤凰城项目，一块做了主场项目，还有一块做了偏改善的澜调+澜山澜以及别墅尚澜湾项目。
尚澜湾别墅首次开盘是年5月，总价-万，因为尚澜湾别墅属于大标地，一直卖到15年才收官，收官价差不多万，5年时间翻了一倍。
整个路劲地块布局就是凤凰城+主场偏刚需，澜调+澜山澜偏改善，尚澜湾是别墅高改，布局比较明显。
路劲主场二期开盘是10年11月28日，二期推广名叫森邻公馆，开盘均价元/㎡，主场二三期是一个住宅区，三期推广名叫“花园家”，11年底入市的，一直卖到13年初，收官价在1W左右。
然后13年4月13日，主场四期“爱家”对外推盘，均价元/㎡，然后主场五期推广名叫“廊悦”，14年3月入市的，均价元/㎡，四五期销售周期相对长一些，差不多到卖到15年底，正好赶上那波牛市，五期尾盘收官价涨到了1元/㎡，然后还有个“双层纪”，均价1.2W。
从外立面看，主场一、二、三期比较像，红白交替，然后四、五期因为房龄相对新一些，外立面颜色也有所不同，更像澜山澜那种配色，“双层纪”虽然也叫五期，但更像个公寓一样独立在外，去年的时候，烂尾快20年的凤凰城商业街慢悠悠建了起来，然后又有两幢住宅“星澜荟”拿出来卖。
其实主场四、五期房龄相对较新，14/15年底交付的，如今二手房价格已经远低于同期的8号公馆了，论自住主场4/5期还不错，不过学区预期一般，加上很多购房者对主场这个小区不大了解，所以二手房市场热度也较低。
关于路劲主场的故事就先讲这么多，下面继续讲回国社组团。
06.国社组团巅峰期
上文讲到了国社组团二期是1/5区搭配，卖了大半年，年初的时候，1区基本清盘，然后就是4区公园道入市了。
年6月中海国际社区公园道首次开盘，精装均价元/㎡，位置又好，在五区长岛湾对面，价格比五区便宜0元/㎡，开盘当天去化8成。
公园道小区品质还不错，而且外立面看上去颜色较淡，相对更年轻化一些，装修标准比长岛湾要差一些，不过略胜于一区爱丁堡，国社6个区中，长岛湾是无可非议的老牌豪宅，公园道个人感觉可以排第二。
公园道卖了差不多1年多时间，年底的时候，跟五区长岛湾一起收官的，公园道收官价跟开盘价差不多，反倒是长岛湾最后卖的都是㎡大户，又是准现房，均价飙到了1元/㎡。
另外年12月10日，园区再次土拍，其中中海拿了一块地，楼面价元/㎡，就是后来的8号公馆；天地源也拿了一块，楼面价元/㎡，后来的七里香都。
国社整个组团普通住宅最后推出来的是三区，年5月20日首次开盘的，当年一方面为了跟4/5区精装产品错开，另一方要跟雅戈尔、主场、还有九龙仓竞争低总价客户，橙郡就选择了毛坯出售，开盘均价9元/㎡，因为前几期营销的口碑，橙郡首开去化9成，然后6月17日加推，又去化9成。
橙郡首次开盘现场
一个月不到的时间，卖了多套房子，橙郡当年火爆姿态跟一区爱丁堡非常像，销售速度也差不多，卖了大半年时间，年5月，橙郡就差不多收官了，收官价1左右。
看了上文国社的推盘顺序，就普通住宅而言，到了年6月的时候，整个国社组团从08年8月的7/6区→10年7月的1/5区→11年6月的4区→12年5月的3区，基本全部售罄了，真正意义上超百万方组团的住宅小区。
国社组团不管房价还是热度如今在奥体都是一等一的，尤其最后补充入场的8号公馆，更是奥体小户房价的领头羊。
年6月30日，中海8号洋房首次在凯宾斯基酒店开盘，均价1.3W，多套房子，去化8成。1个月后8号加推高层房源，均价1.1W，开盘多套房源几乎售罄。9月28日，再次加推多套房源，去化7成。
8号的推盘速度非常快，但跟3区相比，13-14年市场下行，所以整体去化速度要略逊于3区，14年初的时候，项目尾盘精装高层，均价1.35W。
8号快到尾盘的时候，整个国社普通住宅收官的组团是双子座，两个超高层，年12月18日首次开盘，均价元/㎡，当时看价格并不比8号便宜多少，现在两个小区差价1W/㎡。
再然后，就是国社组团陆陆续续尾盘在售，属于国社组团的巅峰期应该就在12-13年，3区和8号陆续开盘这段期间，开一次，市场轰动一次。
如今二手房基本也是按开盘顺序，8号领头羊，3区跟涨，6/7区因为学区因素涨幅也不错，反倒是曾经偏改善的4/5区，小户型吸引力不如以往了。
07.澜调国际和澜山澜
澜调国际最初的营销是尚澜湾3期，上文讲了尚澜湾这一块地是路劲打造的改善住宅，相比主场而言，同期澜调的价格也明显更贵。
另外讲一句，尚澜湾、澜调、澜山澜地块是合在一起的，备案名叫澜溪苑，最先卖的是年5月的尚澜湾别墅，然后年9月卖的澜调国际，最后年才卖的澜山澜，所以澜山澜的楼幢号基本都是多少幢，澜调是1-23幢，中间那些幢就是尚澜湾的别墅了。
澜调国际首次开盘是年9月，精装，开盘均价1.3W，在当时算比较高的，这个盘推盘速度非常慢，一直卖到了年还有房子，正好赶上那轮大牛市，收官的㎡那个大平层，均价卖到了3.3W。
对比一下国社组团的推盘速度，再对比一下同期路劲的，国社明显快了不止一轮。
澜调卖的差不多后，年5月20日，澜山澜开始接棒，首次对外开盘，均价3.3W，一直卖到年4月被限价后，拿出了最后套房子，也算轰动一时。
另外说一句，本来澜山澜这个小区外立面规划是跟澜调一样的欧式风格，后来改成路劲4/5期的风格，感觉更好看了。
随着年4月澜山澜的收官，这块原本顺驰凤凰城地块，彻底被打上了路劲的标签。
08.天地源七里香都和中锐星公元名邸
文章快接近尾声，楼盘时间线也离我们越来越近了。
天地源七里香都地块是跟中海8号同一天拿的，楼面价贵了不少，而且推盘时间线也差不多，所以这两个小区至今二手仍是相互竞品。
年12月14日，天地源七里香都首次开盘，均价1.3W，去化9成，盘后立马涨价。
讲个很有趣的事，七里香都对外出售其实赶上湖东最好的时代。
13年11月湖东土拍，中锐溢价48.31%，以楼面价.56元/㎡，拿下湖东地王，这块地正好在七里香都对面，以至于七里香都营销都不用做，就等着地王来抬轿子。
然后年11月旭辉刷新湖东地王，楼面价1.1W，然后七里香都默默封盘，等着涨价。
再然后年7月3日，海亮以楼面价元/㎡、溢价率%再次刷新湖东地王，七里香都又封盘等涨价。
再看看七里香都的销售时间节点，13年12月——16年11月，这3年时间，七里香都光顾着涨价了，从首开的1.3W到16年收官的3.3W。
什么是躺赢，这就是躺赢。
建设中的七里香都
讲完七里香都，聊一下对面的地王星公元名邸。
星公元名邸一期是年10月1日开盘的，当时是楼市最冷清的时间点，星公元首开均价1.55W，精装，因为开盘价相对比较低，首开卖的还是很火。
当然参考星公元8K多的拿地价，1.55W这个价格是血亏的，地王自古多坎坷，谁都不容易。
年初的时候，楼市稍微有点火了，星公元也顺带把价格拔到了2W出头，算是湖东第一个售价破2W的小区，当时所有人都惊呆了，那么远的湖东，卖2W。
然后的故事就很熟悉了，跟七里香都一样，赶上那轮牛市，啥也别说了，只管封盘涨价吧，到最后18年初收官的时候，星公元二期直接卖到了4W+，如今二期洋房二手房都涨到了7W+。
2W的时候嫌弃又远又偏，7W反而觉得很合适，真是世事难料啊。
建设中的星公元名邸
09.唐宁府
唐宁府是奥体至今为止最轰动的地王，15年7月，海亮溢价%以楼面价元/㎡拿下这块地后，周边新房项目全部封盘涨价，简直就是湖东房价助推剂。
当然唐宁府这个项目也比较有传奇性，之前一篇文章讲过《唐宁府的“网红”之路》，这里就不多聊了。
10.奥体的那些限价新房
奥体如今之所以如此活跃，跟这几年限价新房有关，曾经的“远湖东”两兄弟，东沙湖热度明显不如奥体。
先是年9月上东区首次开盘，限价神盘嘛，一期业主买房标准基本都是全款入的，再然后是20年的上东区PRO跟海和云庭，还有就是21年的林溪雅苑，以及今年的颐和玲珑。
这上面提到的几个新房，每次开盘都是万众瞩目，只要想买房的，谁不想参与一脚，也正是奥体这些新房源源不断的入市，维持着整个奥体板块高涨的楼市热度。
限于篇幅因素，本篇文章也该结束了，整个奥体板块楼市的发展简直就是一路逆袭，从曾经刚需都嫌远的“远湖东”，到如今改善W+改善争先恐后角落蹲着抢房，也算是奇迹园区一片微小的缩影。
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