3）苏州园区PK杭州未科
不少人将苏州工业园区与杭州未来科技城拿来对比。
尽管两者之间房地价格体系类似，但园区的确定性还是明显更胜一筹的——
首先，工业园区位于苏州城市的几何中心，未科位于杭州拥江发展的主轴之外。
这使得园区成为整个苏州最大的价值共识，而杭州未科由于远离拥江主轴，充其量只能是第二梯队改善板块。
其次，驱动逻辑存在客观差异：
工业园区的行政级别与规划能级明显高一个段位，且是以外企集团军作战驱动；
而杭州未科则是利用头部互联网企业的IP无限续命。
最后，未科唯独能扳回一局的是：
苏州在江苏省内还不足以虹吸全省资本，但杭州在浙江省内一城独大。
这是造成两个能级存在客观差异的板块能够维持相似价格体系的重要原因。
园区楼市：分化格局已日益凸显
工业园区目前汇聚了苏州最好的产业、最扎实的配套以及最强悍的购买力。
然而，年以前的工业园区，在老一辈苏州人口中被称为“娄葑公社大队”。
从“公社大队”成长为价值高地，28年间，园区在经历过数次核心转移后，渐已形成内部分化的格局：
在苏州城区还围绕姑苏打转时，金鸡湖绝对是园区最响当当的IP。
直到今天，偏安于湖西一角的娄葑依旧钟情于讲“当年的故事”卖“今天的房子”。
姑苏老城与园区核心衔接处的金鸡湖西，顺理成章地成了园区房地产开发的起锚地。
在园区开发的第一个十年里——
湖西凭借老城扎实的配套+园区开发的预期抢夺了一波市场先机。
早期的新加花园、都市花园、天翔花园，共同造就了苏州楼市的“现象级事件”。
早在年，先人一步的湖西就有楼盘已经卖到了-元/㎡。
那时候，这个价格在上海内环线附近也是有挑有拣。
但留给今天的后遗症便在于，界面相对较老，后期更新难度较大，后进相对不足。
反观湖东，年玲珑湾开盘时还是一片荒凉，均价元/㎡还有人骂娘；
至于湖东卖到元/㎡，那是中海湖滨一号年开盘以后的事了。
紧接着，星湾小学在湖东落成，这个后起王者才正式开启外挂模式。
而后，园区的核心商业沿着地铁1号线扎堆东移，直抵东沙湖、中环东线一带。
回顾历史，湖东最重要的几次跳涨都是在21世纪的第二个十年里完成的：
年中海双子座首开为元/㎡，两年后玲珑东区开盘卖到了1元/㎡；
年星公元开盘卖到1元/㎡，次年铂悦府跳价到了2元/㎡。
年，唐宁府首开直接干到了3元/㎡。
到了这一步，湖东CBD的豪宅化趋势已不可逆；
湖东领涨园区，园区领涨苏州的格局被正式确立下来。
此外，位于金鸡湖南侧的斜塘高教板块，同样是一支相当能打的王者。
其教育、科研自带的产业人口，形成了牢固的购买力；
在园区的金字招牌下，他们自然不愿意外迁。
正因如此，高教板块才成为仅次于湖东CBD的存在，年4月底的二手房均价稳定在元/㎡左右。
未来，这里依然会是湖东CBD价值最具竞争力的追随者。
与之相似的，还有北面的青剑湖。
经历了前些年的“七仙女供应小高潮”后，青剑湖开始渐渐转入存量博弈。
不过鉴于整体居住品质较好、交通区位不差、配套无明显短板——
即使短时期内难以实现再次跳涨，但长线保值属性还是不差的。
相比之下，北部的唯亭、东部的胜浦价值争议明显大了许多。
唯亭比邻阳澄湖，板块内有京沪高速、娄江快速路两条重型车辆动线切割得板板正正；
这便使得唯亭与湖东、湖西等配套高地天然分割开。
而唯亭自身的“轻配套、重产业”属性，也多多少少给补了刀。
目前，这里无疑是最便宜的“园区概念”板块，二手房均价不过元/㎡上下。
街道区划调整前的老胜浦，整体位于园区、乃至整个苏州城的正东，隔壁就是昆山。
驱车行进于此，两边看到的尽是大片大片的厂房，且短期内指望厂房搬走并不现实。
住宅供应地块怎么看都像是边角料。
一个扎心的事实就是：在不少改善客群的眼里，买唯亭和胜浦，甚至压根儿不算买园区。
松绑大年，园区还有机会吗？
苏州楼市刚刚经历了一个长达三年左右的横盘期。
这意味着市场泡沫已被撇得足够干净。
更何况，在相同的基本面下，苏州的单价最有优势，在相同的价格段下，苏州的基本面最好。
尽管前四个月楼市表现依旧不尽如人意，但全国市场的整体大盘尚在修复，近几个月的表现其实不足为虑。
更应该注意到的是——
疫情前上海已然启动、全国范围内苏州率先企稳两点迹象足以给人们中长线信心。
工业园区凝聚着苏州价值的最大共识，甚至主导了整个中心城区的定价权。
这一点，是姑苏老城无法撼动的。
毕竟，后者更多承担的是古城保护的历史使命，产业红利不太能吃得上。
可以肯定一点：只要先进制造业的主导地位不变，“园区领涨全城”的基本逻辑就不会变。
至少在目前以及可见的将来，苏州最好的产业、最出彩的配套以及最强悍的购买力依旧会在工业园区。
就板块而言，改善客群仍然可以继续盯紧湖东和湖西。
由于开发较早，配套相对成熟，优质的教育、商圈以及邻里氛围也大多集中于此。
在当前楼市分化大概率长期持续的背景下，湖东、湖西的优质资产必然会成为保值利器。
年首轮土拍中，湖西娄葑就有2宗连体地块开出：
常台高速以东、北侧隔东兴路对望文萃小学，东面沿通园路南北走向的地铁7号线目前在建。
规划建筑面积体量，较此前的朗诗与新希望地块比略小，备案价预计将继续保持在元/㎡左右。
板块同期新盘不多，无论投资还是自住入手问题都还不错。
斜塘-高教板块同样是不错的选择。
在最新的区划调整方案中，昔日的“斜塘”与“科教创新区”合二为一，直接提升了两者之间的资源整合度。
本年度首轮土拍，园区的另外一宗地块就位于斜塘-高教板块的车坊单元。
根据最新的土地规划显示，接下来几年里，车坊单元还有4-5块宅地可供，限价预计可以保持在-元/㎡之间。
从目前中海地块披露的规划方案来看，小高层、洋房居多，改善户型将是供应主力。
对于有意拿下工业园区的改善家庭而言，这样的性价比还是很良心的。
除此之外，唯亭和胜浦这两块边角料依旧不建议。
总体来看，它们都是工业属性大于居住属性。
尽管在最新的街道划分调整方案中，新的胜浦街道有了奥体撑场面。
但客观来讲——至少老胜浦地界，能避开就避开。
更何况，与娄葑、斜塘这样确定性更好的板块相比，元/㎡左右的价差几乎可以小到忽略不计。
还是那句话，既然买到了苏州的天花板区域，那就干脆上价差不大的中心板块。
只有这么干，才能把确定性一口吃个明白。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjsbszl/3086.html
