最近，小帅看到了一个开发了21年的项目又报规了？
6月21日，武汉市自然资源和规划局武昌分局发布了《武汉东龙房地产开发有限公司申报的新建居住项目规划方案批前公示》。
图为项目规划公示图源武汉市自然资源和规划局
这个新建居住项目，位于武昌区公正路和紫沙路附近，实打实的武汉内环。
图源百度地图那么，究竟是一家什么样的房企能够坐拥这样优质的地块？它又会给武昌核心带来什么样的产品？难道又有一座豪宅即将面世？
今天小帅就带大家一起来看看！
——01——
上世纪拿地
一个项目建了21年
首先我们需要搞明白一些问题，就是武汉东龙房地产有限公司是一家什么企业？他又有着什么背景？
小帅试图在爱企查上查找这家公司的资料，根据该公司的股权贯穿图显示，武汉东龙房地产开发有限公司是香港威建实业有限公司（认缴金额万元）的子公司。
图为公司股权贯穿图图源爱企查
目前，武汉东龙房地产有限公司已经在小龟山路和紫砂路附近修建了6期东龙世纪花园小区，所以这次所公示的很有可能是东龙世纪花园7期的规划。
东龙世纪花园1至6期总建筑面积约26万平方米，总户数多户，年开始开发建设。
年时，该公司已经完成了项目1期翠林居，2期星河居，3期百花居BC区，4期金湖居的开发工作。
图为翠林居图源网络
随后又在年完成5期百花居AD区和6期金湖公寓的开发。
图为百花居AD区图源链家
除了东龙世纪花园1-6期住宅之外，小帅没有发现该公司在武汉有其他住宅项目在建或者已经建成。
这样算下来，武汉东龙房地产有限公司已经在大武昌深耕了21年，所带来的建筑，连风格都随着时代变化换了几轮。
那么，武汉东龙房地产有限公司及其母公司为什么会选择深耕武昌这么多年？
小帅在一则年3月14日的合同判决书中找到了一些蛛丝马迹。
合同判决书为《威建实业有限公司与武汉市城乡建设开发公司中外合作经营合同纠纷案》，感兴趣的朋友可以自行寻找阅读。
判决书中讲到：
年9月4日，甲方城乡公司与乙方香港东明国际有限公司(以下简称东明公司)签订了《合作经营武汉东龙房地产开发有限公司合同书》，约定：双方在武汉共同设立中外合作经营公司——东龙公司。
双方合作开发土地市亩，分为两期，每期分为两段交叉实施，开发周期15年。
甲方分两期提供小沙湖市亩土地使用权和新区房地产开发经营管理、工程技术保障等作为合作条件；乙方负责投入土地开发和商品房等建设所需费用。
年4月25日，经武汉市政府有关部门批准，东明公司将其在东龙公司中的全部权益转让给威建公司。
年9月，城乡公司将其取得的土地使用权采用分期分批的形式转让到东龙公司名下。
随后，双方的合作便开始了。
——02——
可能是最后一期
容积率3.92
至今为止，双方的合作时长已经远远超过了15年。东龙世纪花园的前6期总建筑面积已经有近26万平方米，约亩。
所以目前规划的这个项目，大概率会成为东龙世纪花园的最后一期。
可当小编看到项目规划的总平图，一眼就被这奇怪的朝向所震惊了。
可能是因为项目的地块较小，所以只规划了三栋住宅。
其中，1号楼是塔楼，共44层，为东南、西南朝向；2号楼有两个单元，分别为9层、16层，正南正北朝向；3号楼也有两个单元，共33层，东西朝向。
图为项目规划公示图源武汉市自然资源和规划局
该项目规划居住建筑面积.23㎡，住宅建筑面积.23㎡，公租房建筑面积㎡，配套建筑面积.85㎡。
容积率3.92，建筑密度17.28%，绿地率35.10%。总套数套，含住宅套以及公租房32套。机动车停车位辆，其中地下辆地上辆；非机动车位面积㎡。
图为项目经济技术指标图源武汉市自然资源和规划局
从日照图看，除3号楼极个别房源，其他房源即使是在1楼，也能在大寒日保障两个小时以上阳光直射。
图为项目日照图图源武汉市自然资源和规划局
目前项目所曝出的效果图如下：
图为项目效果图图源武汉市自然资源和规划局
——03——
武昌核心，配套成熟
项目位于武昌核心板块，居住氛围已经非常成熟，配套方面自然已经非常完备。
交通方面：项目距离螃蟹岬地铁站直线距离约米，完全在步行范围内。并且螃蟹岬为2号线和7号线的换乘站，可以去往东、南、西、北四个方向。
不过需要注意的是，项目不临主干道，周边社区较多，自驾出行可能容易堵车。
图为东龙世纪花园离地铁直线距离图源百度地图
商业方面：本项目周边商业非常丰富，东侧直线距离约2.2公里就是楚河汉街，南侧直线距离约1.9公里是中南商圈，西侧直线距离约米是泛悦汇。小帅可是非常期待未来将要入住在楚河汉街的华联SKP。
图为楚河汉街图源网络
医疗方面：医院医院都在项目房源1公里范围之内，步行就可以到达，非常方便。
图医院直线距离图源百度地图
教育方面：项目方圆1公里内有大东门小学、何家垅小学、棋盘街小学、十四中、二十五中、武汉中学和粮道街中学等多家中小学。
图为大东门小学图源网络
价格预测：
目前，项目的周边没有新房在售，只有在中北路附近有武汉沙湖中心、沙湖九号、融创中心武汉壹号院等豪宅在售。
融创中心武汉壹号院，毛坯均价约元/平，带装修均价约40元/平。
沙湖九号带装修均价约元/平，武汉沙湖中心带装修均价约元/平。
图为东龙世纪花园周边新房地图图源房天下
并且，项目附近也没有配套在建，所以项目附近的住宅多以老旧住宅为主，未来项目周边的居住环境可能会受此影响。
因为东龙世纪花园这个项目的开发总时长已经超过20年，土地产权年限必然会减少。
加上开发商并不知名，在此项目之前，该房企已经有十多年没有开发过住宅项目，最终呈现出来的品质难以预测。
在项目规划上，三栋住宅的朝向各异，户均面积约平，可知项目大概率不是豪宅产品。
但项目所在的区位是非常好的，商业、商务、医疗、教育、生态一应俱全。
在这种情况下，想给项目估价是非常难的，但介于武昌内环核心板块房价破3万元/平已是常态，楚河汉街、中北路板块的新房更是普遍4万/平+。
小帅预测该项目如果带装修交付，入市价格可能在3万-3.5万/平；如果是毛坯交付，备案价可能会低一些。
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